8 Vantagens dos Fundos Imobiliários Sobre o Investimento em Imóveis

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De imediato, vamos deixar três coisas bem claras:

1- Quando falamos sobre imóveis aqui, estamos falando sobre imóveis que alguém adquire com o objetivo de gerar renda via locação.

2 – Existem muitas diferenças entre o investimento direto em imóveis e o investimento em imóveis através do veículo de investimento chamado Fundos Imobiliários. É fundamental que o investidor entenda as características de cada um antes de investir.

3 – Você vai encontrar por aí diversos estudos, autores e especialistas afirmando que “nada impede que você tenha imóveis para renda e Fundos Imobiliários em uma carteira de investimentos”. Em partes, essa afirmação é verdadeira, pois são ativos não excludentes entre si. Mas convenhamos que nem todo mundo tem dinheiro para comprar diversos imóveis para alugar. Portanto, não podemos afirmar que nada impede.  Apesar disso, quase qualquer pessoa pode obter renda proveniente de aluguel através de Fundos Imobiliários. Lembrando que muitos deles possuem cotas negociadas por menos de R$ 100,00.

Esclarecido isso, podemos prosseguir com o artigo que tem como objetivo demonstrar as vantagens de obter renda passiva mensal através de Fundos Imobiliários quando comparado a aquisição direta de imóveis para locação.

As vantagens que serão mostradas aqui são:

  • Tipos de imóveis;
  • Qualidade e diversificação de inquilinos;
  • Diversificação;
  • Liquidez;
  • Gestão;
  • Simplificação;
  • Reinvestimento imediato dos dividendos;
  • Tributação.

Tipos de imóveis

O grande fator limitante para a aquisição de um imóvel para locação é o preço. Um imóvel custa caro. Alguns dos que insistem, sem ter muitos recursos, nessa modalidade de investimento acabam recorrendo a financiamentos para aquisição de um imóvel (com as taxas de juros praticadas no Brasil isso quase nunca é uma boa opção) ou adquirindo imóveis de baixa qualidade.

Qual o problema de imóveis com baixa qualidade?

Você deve enxergar um imóvel para locação como um negócio. Para obter um bom retorno você precisa que o seu imóvel atraia clientes (ou inquilinos, se preferir) e para isso ele irá disputar com imóveis concorrentes. Se o seu imóvel não for competitivo, ele só vai gerar despesas, como IPTU e condomínio, e não a renda mensal que você sonhou ao adquirir a propriedade.

E como adquirir imóveis competitivos e de alta qualidade se você tem o fator preço como limitante?

Você pode fazer isso através de uma sociedade organizada, fiscalizada e transparente chamada Fundos Imobiliários. A grande quantidade de capital que um fundo capta permite a aquisição de um ou vários imóveis, competitivos e de alta qualidade. Pode ser muito mais interessante ser sócio de uma rentável propriedade comercial de alto padrão do que ser proprietário sozinho de uma quitinete, casa na periferia ou flat em um antigo hotel problemático.

Veja abaixo um exemplo didático da alta qualidade dos imóveis que você pode ser sócio investindo através de Fundos Imobiliários.

Esse imóvel pertence ao Fundo Imobiliário Torre Norte – TRNT11. Para o investidor que busca por renda passiva, ser sócio de imóveis desse tipo pode ser mais vantajoso do que ter pequenas propriedades para locação.


Qualidade e diversificação de inquilinos

Ao ser sócio de um imóvel de alto padrão ou de vários deles, algo extremamente factível via Fundos Imobiliários, você terá inquilinos de melhor qualidade do que você teria com pequenas propriedades. Além disso, um imóvel desse tipo pode ter diversos locatários. Isso diversifica muito as suas fontes de receita e reduz a chance de você ficar sem renda em caso de vacância ou inadimplência.

Observe nessa imagem (primeira coluna à esquerda) a relação de inquilinos do fundo imobiliário FIIP11 – RB Capital Renda I. Esse é um fundo que investe em galpões logísticos.

Fonte: Relatório gerencial de fevereiro de 2017.

Observe agora, nessa próxima imagem, a relação de inquilinos do fundo imobiliário RNGO11 – FII Rio Negro. Esse é um fundo que investe em torres comerciais de escritórios.

Fonte: Relatório gerencial de março de 2017.

Além da quantidade de inquilinos em um único empreendimento, é fácil perceber que eles são, na maioria dos casos, empresas consolidadas. Com risco menores de inadimplência do que locatários de pequenos imóveis residenciais ou comerciais.

Com pouco dinheiro você pode ser coproprietário de tudo isso. Então, para que se aborrecer com inquilinos de segunda linha?


Diversificação

Fundos Imobiliários oferecem um grande potencial de diversificação para seu patrimônio. É sabido que a diversificação é uma ótima maneira de diluir riscos em investimentos.

Quem realiza investimento imobiliário de maneira direta, imobiliza e concentra muito dinheiro em único ativo.

Se, ao invés de investir diretamente em imóveis, você optar por investir em fundos imobiliários, com o mesmo valor necessário para comprar um imóvel, você poderia investir em diversos fundos imobiliários diferentes.

Observe na imagen abaixo, como um único fundo pode oferecer de imediato, uma diversificação muito maior do que o investimento direto em um único imóvel para locação.

Fonte: Relatório gerencial de abril de 2017.

Esse é o Fundo Imobiliário KNRI11 – kinea Renda Imobiliária. É um fundo que investe em escritórios, lajes corporativas e galpões logísticos. Um único fundo desse tipo, por possuir diversos imóveis e diversos inquilinos, já é uma fonte de renda mais diversificada para o investidor do que um único pequeno imóvel para locação. E você pode ter diversos Fundos Imobiliários na sua carteira de investimento. Então, por que não diversificar suas fontes de renda?


Liquidez

Quando alguém fala em liquidez em finanças, esse alguém está se referindo à capacidade de transformar algo em dinheiro. Mais precisamente, um ativo em dinheiro.

Alguns ativos são extremamente líquidos, como títulos públicos por exemplo. Outros, como os imóveis, são menos líquidos.

Ter liquidez em um investimento é algo importante. A liquidez é a sua “porta de saída” daquele tipo de investimento. Muitas pessoas perdem dinheiro quando precisam vender às pressas um ativo com baixa liquidez.

De fato, imóvel é um ativo de baixa liquidez, ninguém vende um imóvel de uma hora para outra. Se você, por qualquer motivo, tiver que vender um imóvel às pressas, provavelmente, irá perder dinheiro.

Cotas de fundos imobiliários podem ser vendidas com mais facilidade do que um imóvel tradicional. A capacidade de fracionamento e a negociação em bolsa facilitam a venda de cotas de fundos imobiliários  de forma mais rápida.  Sair do investimento é mais fácil se comparado à venda de um imóvel convencional, porém, pode ocorrer mais lentamente, quando se tratar de um patrimônio elevado, se comparado a títulos públicos ou ações.

Observe a imagem a seguir com o volume negociado dos 10 Fundos Imobiliários com a maior liquidez no mês de março de 2017:

Fonte: Boletim do Mercado Imobiliário. B3. Março de 2017.

Por depender do volume financeiro aplicado por cada investidor, a liquidez (capacidade de transformar seu patrimônio em dinheiro) acaba sendo algo individual. De qualquer maneira, em Fundos Imobiliários, ela é previsível. É possível calcular o tempo necessário para liquidar seu patrimônio e ter seu dinheiro de volta. No investimento direto em imóveis, isso não é possível.


Gestão

Independente da forma que você invista em imóveis, alguém tem que tomar conta de tudo. Se você fizer o investimento direto, você ou uma imobiliária qualquer que você tenha delegado essa tarefa terá que encontrar inquilinos, fazer cobranças, verificar o pagamento de todas as contas como IPTU e condomínio, além de negociar e renegociar contratos de aluguel. Caso você tenha contratado uma imobiliária para a realização dessa tarefa, você terá que pagar sozinho as taxas referentes à prestação desse serviço.

Fundos imobiliários têm uma equipe de gestão profissional para fazer todo esse trabalho para os cotistas. As taxas são diluídas entre todos, possibilitando a redução dos custos. Outro fator de extrema importância na gestão profissional dos fundos é que ela está totalmente focada no mercado imobiliário. A equipe de gestão irá encontrar oportunidades para a compra ou desenvolvimento de novos projetos e propor a forma de obter recursos, sem que os cotistas tenham que desembolsar mais nenhum centavo para tal operação. Os fundos, por meio da sua gestão profissional, também poderão vender imóveis que, por qualquer motivo, estejam deixando de ser bons investimentos para aquisição de outros que se enquadrem melhor nos objetivos e nas estratégias do fundo ou ainda para simplesmente realizar lucro imobiliário.

A gestão profissional pode trazer grandes vantagens e benefícios para o investidor. Principalmente ao poupar tempo que pode ser dedicado à própria atividade de investimento.


Simplificação

Quem já comprou ou tentou comprar um imóvel sabe o trabalho que dá procurar imóveis em sites, jornais, visitar imobiliárias, conversar com corretores, responder e-mails e ligações e, muitas vezes, não encontrar exatamente aquilo que estava procurando.  Sem contar o tempo perdido e o dinheiro gasto rodando por aí para fazer visitas e mais visitas a propriedades.

Após encontrar o imóvel, vem uma série de burocracias. Você irá assinar um contrato de intenção de compra, reconhecer firma e levantar uma série de documentos seus e aguardar que o proprietário faça o mesmo para que seja averiguado se não está nada errado com a transação.

Após toda a análise de documentos, você irá desembolsar um grande volume de dinheiro. Além de pagar o proprietário e escritura. Como sua intenção era colocar o imóvel para alugar, agora você entra em uma nova fase. Você irá anunciar o imóvel por conta própria ou entregá-lo a uma imobiliária? Talvez você tenha que reformar o imóvel. E, após encontrar um candidato a inquilino, agora é só aguardar mais um pouco e esperar que toda a análise da documentação dele seja feita e aprovada para, então, assinar mais um contrato e começar a receber os aluguéis. Algumas imobiliárias, a título de comissão, costumam ficar com o primeiro aluguel. Ou seja, você só irá receber o segundo.

Ao investir em imóveis via fundos imobiliários, todo o processo ocorre literalmente com alguns clicks de mouse. As informações necessárias para analisar cada fundo estão disponíveis na internet. Visitar imóveis pode até ser feito e, em alguns casos, é recomendável, mas é secundário no processo de análise.

Após  escolher em qual fundo investir, é só dar uma ordem de compra por meio do seu home broker e pronto.


Reinvestimento imediato dos dividendos

Finalmente, após anos juntando dinheiro, você acumulou o capital necessário para a compra do seu primeiro imóvel para locação. Vamos supor que esse valor seja algo em torno de R$ 100.000,00. Então, você compra uma casa e aluga e recebe algo em torno de R$500,00 por mês de aluguel. Para facilitar um pouco a sua vida, não vamos mexer no aluguel e faremos de conta que não existe imposto nem taxas de administração cobradas por uma eventual imobiliária que porventura esteja cuidando do imóvel para você.

Agora, faça as contas e pasme com tempo necessário, recebendo esse aluguel mixuruca que você irá levar para acumular dinheiro para a compra do segundo imóvel. O terceiro, então, nem se fala. Ao não ser que você já tenha uma grande quantidade de dinheiro em caixa ou receba por mês um excelente salário, você levará muitos e muitos anos para conseguir construir um patrimônio imobiliário que possa lhe fornecer uma renda mensal satisfatória.

Porém, com esse mesmo valor investido em fundos imobiliários, você quase que reinveste o dinheiro automaticamente. Vamos supor que a cota do fundo esteja custando R$ 1.000,00 e com os R$ 100.000,00 investidos você esteja recebendo um total de R$ 750,00 por mês. A cada dois meses, você compra uma cota ou compra duas a cada três meses e já passa a receber o aluguel referente a elas e os direciona para a aquisição de mais cotas.

Por meio do investimento em imóveis via fundos imobiliários, é possível aproveitar o “milagre” dos juros compostos a seu favor. Com o investimento direto em imóveis, isso não é possível.

Atente, também, para o fato de que, para começar a investir em fundos imobiliários, você não precisa esperar anos e anos até juntar todo o dinheiro necessário para a compra de um imóvel. Como as cotas são extremamente baratas, você começa a investir e desfrutar muito mais cedo dos benefícios desse tipo de investimento.


Tributação

Quem investe diretamente em imóveis tem que pagar imposto sobre o aluguel recebido e sobre o ganho de capital. Salvo algumas raras brechas legais, no geral, não tem muito como fugir do leão. Já os investidores em fundos imobiliários pagam impostos somente sobre o ganho de capital na venda da cota. Os rendimentos recebidos mensalmente são isentos de imposto de renda para pessoas físicas. Porém, para que o investidor possa usufruir desse benefício, o fundo tem que ser negociado exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão, ter mais de 50 cotistas e o investidor que irá se beneficiar com a isenção não pode possuir mais de 10% das cotas do fundo.

A isenção de imposto sobre os rendimentos recebidos é um excelente ponto positivo para os fundos imobiliários em face do investimento direto em imóveis. Viver de renda ou simplesmente complementar a sua renda mensal fica extremamente mais fácil com esse benefício fiscal.

Já no quesito ganho de capital, tanto o investidor em imóvel de maneira tradicional quanto o investidor em fundos imobiliários serão tributados na hora da venda de seu patrimônio. O primeiro em 15% e o segundo em 20%. Nessa condição, a do ganho de capital, o investimento tradicional em imóveis larga na frente, porém ele tropeça em outro fator que não é tributo, mas irá sair do bolso do investidor de qualquer maneira. Esse outro fator é a corretagem. As imobiliárias costumam cobrar 6% de corretagem. Sofrer um corte de 6% no seu patrimônio acaba sendo uma grande perda para o investidor. E, com tantas perdas, fica cada vez mais difícil ir muito longe em um negócio no qual você precisa perder o menos possível para obter os melhores resultados.

Em relação à corretagem, os investidores em fundos imobiliários podem ser menos penalizados. As corretoras cobram um valor fixo de corretagem que varia de corretora para corretora, mas pode ser diluído em um volume maior de negociação. Outras combram uma porcentagem sobre o volume negociado, ainda assim é uma porcentagem bem menor do que os 6% cobrados por Imobiliárias. Já existem corretoras que não cobram corretagem para investimento em Fundos Imobiliários.

A nítida vantagem tributária que os fundos imobiliários têm sobre os rendimentos mensais mostra a vantagem que eles têm sobre os imóveis na geração de receita para o investidor.


Conclusão

Fundos Imobiliários são uma forma mais sofisticada e elaborada de obter renda passiva mensal do que o investimento direto em imóveis. Sem dúvidas, podem ser mais vantajosos e lucrativos para o investidor que estiver disposto a entender as características desse tipo de ativo.

Muitos investidores associam a aposentadoria ou a independência financeira ao sonho de ter “algumas casinhas de aluguel” gerando renda recorrente. Mas o fator preço é uma barreira quase intransponível para a grande massa. Aqui está a sua chance de começar a construir isso. Bem vindo ao mundo dos investidores imobiliários!

 

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