O ciclo imobiliário para o investidor de Fundos Imobiliários

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Você já ouviu falar do ciclo imobiliário? Qual a importância disso para o investidor de Fundos Imobiliários?

Entender e utilizar o ciclo imobiliário dentro de uma estratégia de investimento é uma prática comum para grandes investidores imobiliários porém, ainda não compreendida ou negligenciada por investidores de Fundos Imobiliários, principalmente os pequenos investidores individuais.

Nesse artigo vamos abordar:

  • O que é o ciclo imobiliário;
  • Fases do ciclo imobiliário;
  • Como utilizar o ciclo imobiliário ao investir em Fiis.

O que é o ciclo Imobiliário

O ciclo imobiliário é o desarranjo causado entre a oferta e a demanda por imóveis. Em momentos de alta demanda muitos imóveis são lançados. Porém, a construção de um imóvel é um processo demorado, que pode levar alguns anos e na entrega a demanda pode ser totalmente diferente do que era no momento do lançamento.

Uma demanda menor cria um excesso de oferta. Esse excesso de oferta inibe o lançamento de novos imóveis fazendo com que os já construídos sejam absorvidos aos poucos. Após esse processo de absorção (que pode levar alguns anos) a demanda volta a aumentar e novos imóveis começam a ser construídos. Assim o ciclo se repete de forma contínua.

Fonte: Mueller, Real Estate Finance, 1995.

Fases do ciclo imobiliário

No artigo Real Estate Finance,1995 do Professor Gllen Mueller, University of Denver, é feito um estudo profundo sobre o ciclo imobiliário.

Nesse estudo o ciclo imobiliário é dividido em 4 fases principais e, através das características dessas fases, é possível identificar cada uma delas de forma bem simples.

As fases de um ciclo imobiliário e suas principais características são:

  1. Recuperação: Na fase de recuperação é possível observar o declínio na vacância e a ausência de novos lançamentos. Aqui ainda pode haver reajustes negativos de contratos de locação ou crescimento abaixo da inflação.
  2. Expansão: Na fase de expansão a vacância continua em declínio e começam a surgir novos lançamentos estimulados pelo crescimento dos aluguéis. No ápice dessa fase a oferta e a demanda entrem em equilíbrio.
  3. Super oferta: Aqui ainda ocorre algum aumento nos aluguéis porém já é possível observar uma redução no ritmo de crescimento. Há um declínio na quantidade de novos lançamentos e a vacância começa a aumentar.
  4. Recessão: Na fase de recessão temos um aumento ainda maior na vacância. Aluguéis começam a ser reajustados abaixo dos índices de inflação ou são reduzidos pelos proprietários com a finalidade de segurar o inquilino no imóvel. Inquilinos aproveitam esse momento para migrar para imóveis de maior qualidade pagando menos (movimento conhecido como “Flight to Quality”). Após a fase de recessão o ciclo recomeça na fase de recuperação.
Fonte: Mueller, Real Estate Finance, 1995.

Como utilizar o ciclo imobiliário ao investir em Fundos Imobiliários

O investidor de Fundos Imobiliários (estamos falando de fundos de tijolo) precisa sempre ter em mente que o que tem dentro do fundo, gerando a renda almejada, são imóveis. Obviamente esses imóveis reagem ao ciclo imobiliário.

Observe que alguns momentos do ciclo são mais favoráveis ao proprietário e outros ao inquilino.

As cotas negociadas em bolsa tem o preço de negociação extremamente sensível a renda distribuída. Em momentos em que ocorre uma redução pontual na renda, as cotas tendem a sofrer uma pressão negativa no preço, isso pode gerar uma oportunidade de compra  (obviamente uma queda na cotação não é o primeiro e nem o único indicativo de compra). O inverso acontece quando há um aumento na renda. As cotações sobem e o investidor pode vender, se desejar, ou simplesmente aguardar um melhor momento para comprar.

Entender o ciclo também é fundamental para compreender variações positivas e negativas nos contratos de locação. É comum que variações normais no valor dos aluguéis não sejam compreendidas por investidores que desconhecem as características do ciclo. Isso pode levar o investidor a tomar decisões de investimento equivocadas.

Observe na imagem a seguir o histórico de vacância da cidade de São Paulo. A ocupação dos imóveis tem reflexo direto na renda distribuída. Ao enxergar e entender o ciclo imobiliário, o investidor amplia a consciência situacional e desenvolve melhores “racionais de investimento” para o presente e futuro.

Fonte: Insper – Investimento no Mercado Imobiliário

O ciclo imobiliário também deve ser levado em consideração ao realizar estudos ou comparações passadas entre a performance de um investimento imobi

Outro detalhe importante, é que imóveis de categorias diferentes (escritórios, galpões, etc) ou imóveis da mesma categoria, mas em regiões diferentes, podem estar em momentos diferentes dentro do ciclo imobiliário. Observe na próxima imagem, sobre esse fenômeno, em meados de 2018.

Fonte: RBR Asset Management

Sabendo disso, o investidor deve estar ciente de que muitas informações sobre o momento do ciclo imobiliário de uma grande região, como São Paulo, por exemplo, refere-se a uma média. E, não necessariamente, amostras isoladas de imóveis  (ou até de Fundos Imobiliários) terão um comportamento totalmente aderente à média.

O ciclo imobiliário também deve ser levado em consideração ao realizar estudos ou comparações passadas entre a performance de um investimento imobiliário e outro ativo qualquer. O ideal é que a janela do estudo contemple um clico imobiliário completo. Caso contrário, as conclusões farão pouco sentido e irão se distanciar  da realidade.


Conclusão

Se você pretende investir em Fundos Imobiliários você deve levar sempre em consideração o ciclo imobiliário. É fácil identificar a fase em que estamos através das características de cada uma. Diversas consultorias imobiliárias fazem relatórios periódicos gratuitos com informações sobre vacância e o preço pedido de aluguel. Isso facilita muito suas análises.

Lembre-se que muitas vezes quando você compra ou vende uma cota na bolsa, alguém do outro lado está fazendo a operação contrária e achando que você está errado. Não desconsidere o ciclo nas suas análises.

Bons investimentos!

 

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