O ciclo imobiliário para o investidor de Fundos Imobiliários

Você já ouviu falar do ciclo imobiliário? Qual a importância disso para o investidor de Fundos Imobiliários?

Entender e utilizar o ciclo imobiliário dentro de uma estratégia de investimento é uma prática comum para grandes investidores imobiliários porém, ainda não compreendida ou negligenciada por investidores de Fundos Imobiliários, principalmente os pequenos investidores individuais.

Nesse artigo vamos abordar:

  • O que é o ciclo imobiliário;
  • Fases do ciclo imobiliário;
  • Como utilizar o ciclo imobiliário ao investir em Fiis.

O que é o ciclo Imobiliário

O ciclo imobiliário é o desarranjo causado entre a oferta e a demanda por imóveis. Em momentos de alta demanda muitos imóveis são lançados. Porém, a construção de um imóvel é um processo demorado, que pode levar alguns anos e na entrega a demanda pode ser totalmente diferente do que era no momento do lançamento.

Uma demanda menor cria um excesso de oferta. Esse excesso de oferta inibe o lançamento de novos imóveis fazendo com que os já construídos sejam absorvidos aos poucos. Após esse processo de absorção (que pode levar alguns anos) a demanda volta a aumentar e novos imóveis começam a ser construídos. Assim o ciclo se repete de forma contínua.

Fonte: Mueller, Real Estate Finance, 1995.

Fases do ciclo imobiliário

No artigo Real Estate Finance,1995 do Professor Gllen Mueller, University of Denver, é feito um estudo profundo sobre o ciclo imobiliário.

Nesse estudo o ciclo imobiliário é dividido em 4 fases principais e, através das características dessas fases, é possível identificar cada uma delas de forma bem simples.

As fases de um ciclo imobiliário e suas principais características são:

  1. Recuperação: Na fase de recuperação é possível observar o declínio na vacância e a ausência de novos lançamentos. Aqui ainda pode haver reajustes negativos de contratos de locação ou crescimento abaixo da inflação.
  2. Expansão: Na fase de expansão a vacância continua em declínio e começam a surgir novos lançamentos estimulados pelo crescimento dos aluguéis. No ápice dessa fase a oferta e a demanda entrem em equilíbrio.
  3. Super oferta: Aqui ainda ocorre algum aumento nos aluguéis porém já é possível observar uma redução no ritmo de crescimento. Há um declínio na quantidade de novos lançamentos e a vacância começa a aumentar.
  4. Recessão: Na fase de recessão temos um aumento ainda maior na vacância. Aluguéis começam a ser reajustados abaixo dos índices de inflação ou são reduzidos pelos proprietários com a finalidade de segurar o inquilino no imóvel. Inquilinos aproveitam esse momento para migrar para imóveis de maior qualidade pagando menos (movimento conhecido como “Flight to Quality”). Após a fase de recessão o ciclo recomeça na fase de recuperação.
Fonte: Mueller, Real Estate Finance, 1995.

Como utilizar o ciclo imobiliário ao investir em Fundos Imobiliários

O investidor de Fundos Imobiliários (estamos falando de fundos de tijolo) precisa sempre ter em mente que o que tem dentro do fundo, gerando a renda almejada, são imóveis. Obviamente esses imóveis reagem ao ciclo imobiliário.

Observe que alguns momentos do ciclo são mais favoráveis ao proprietário e outros ao inquilino.

As cotas negociadas em bolsa tem o preço de negociação extremamente sensível a renda distribuída. Em momentos em que ocorre uma redução pontual na renda, as cotas tendem a sofrer uma pressão negativa no preço, isso pode gerar uma oportunidade de compra  (obviamente uma queda na cotação não é o primeiro e nem o único indicativo de compra). O inverso acontece quando há um aumento na renda. As cotações sobem e o investidor pode vender, se desejar, ou simplesmente aguardar um melhor momento para comprar.

Entender o ciclo também é fundamental para compreender variações positivas e negativas nos contratos de locação. É comum que variações normais no valor dos aluguéis não sejam compreendidas por investidores que desconhecem as características do ciclo. Isso pode levar o investidor a tomar decisões de investimento equivocadas.

Observe na imagem a seguir o histórico de vacância da cidade de São Paulo. A ocupação dos imóveis tem reflexo direto na renda distribuída. Ao enxergar e entender o ciclo imobiliário, o investidor amplia a consciência situacional e desenvolve melhores “racionais de investimento” para o presente e futuro.

Fonte: Insper – Investimento no Mercado Imobiliário

O ciclo imobiliário também deve ser levado em consideração ao realizar estudos ou comparações passadas entre a performance de um investimento imobiliário e outro ativo qualquer. O ideal é que a janela do estudo contemple um clico imobiliário completo. Caso contrário as conclusões podem não retratar a realidade.


Conclusão

Se você pretende investir em Fundos Imobiliários você deve levar sempre em consideração o ciclo imobiliário. É fácil identificar a fase em que estamos através das características de cada uma. Diversas consultorias imobiliárias fazem relatórios periódicos gratuitos com informações sobre vacância e o preço pedido de aluguel. Isso facilita muito suas análises.

Lembre-se que muitas vezes quando você compra ou vende uma cota na bolsa, alguém do outro lado está fazendo a operação contrária e achando que você está errado. Não desconsidere o ciclo nas suas análises.

Bons investimentos!