Tipos de Fundos Imobiliários

Você sabia que os Fundos Imobiliários não são todos iguais? Atualmente existem mais de cem fundos negociados na bolsa e com grandes diferenças entre eles.

No Brasil os fundos imobiliários podem investir em empreendimentos imobiliários representados por quaisquer direitos reais sobre bens imóveis e títulos de renda fixa e variável lastreados em ativos imobiliários. Sendo assim, já que eles podem investir em uma gama de ativos diferentes e obviamente com estratégias diferentes, os Fundos Imobiliários acabam sendo bastante diferentes uns dos outros.

Cada fundo irá adotar uma estratégia para gerar renda ao cotista investidor. Essa estratégia constará no regulamento do fundo.

Para melhor compreensão e acompanhamento por parte do mercado, os Fundos Imobiliários são classificados de maneira informal pelos próprios investidores e de maneira formal pela ANBIMA (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais).

Nesse artigo vamos explorar os modelos de Fundos Imobiliários em suas classificações formais e informais, além de entender a importância de conhecer essas diferenças.


Classificação informal

A classificação informal é a mais comum e é a que você vai encontrar em conversas com outros investidores ou ainda na internet em fóruns e sites de investimento.

Informalmente os Fundos Imobiliários são classificados em fundos de tijolo, fundos de papel e fundos de fundos.

Fundos de tijolo: Como o próprio nome sugere, fundos de tijolo são os que investem principalmente em tijolo (imóveis convencionais). Imóveis semelhantes aos que você compraria diretamente na pessoa física.

Os tipos de imóveis que você irá encontrar em fundos de tijolo são lajes corporativas, escritórios, flats, shoppings, agência bancária , lojas de rua, galpões logísticos ou industriais, etc. Na maioria das vezes são imóveis de alto padrão, em boas localizações e com boa capacidade de geração de renda. Imóveis pouco acessíveis à grande maioria dos investidores comuns devido ao custo de aquisição, mas que podem ser acessados facilmente via Fundos Imobiliários.

Fundos de papel: Os fundos de papel ou fundos de recebíveis são os que investem em títulos de dívida imobiliária. Principalmente CRI (certificado de recebível imobiliário). Esses títulos de dívida tem uma remuneração e um prazo de vencimento. O gestor do fundo irá alocar os recursos em diversos títulos e deverá tentar buscar a melhor remuneração para o cotista.

Alguns desses títulos têm um elevado custo de aquisição, porém via Fundos Imobiliários o investidor pode investir em diversos títulos com um custo bem acessível.

Fundos de papel têm algumas particularidades e, para melhor compreensão, temos um artigo específico para eles.

Fundos de fundos (FOF): São fundos que tem como política de investimento adquirir cotas de outros fundos.


Classificação formal ou classificação ANBIMA

A ANBIMA (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) classifica os Fundos Imobiliários quanto à gestão e o objetivo.

Gestão:

  1. Passiva: Nesse tipo de fundo consta no regulamento o imóvel ou os imóveis que compõe a carteira de investimento. A venda de um dos imóveis só pode acontecer com aprovação da assembleia de cotistas.
  2. Ativa: Os imóveis (ou o patrimônio) não constam no regulamento. Nesse tipo de fundo eventuais vendas de ativos ficam a critério do gestor.

Objetivo:

  1. Desenvolvimento para renda: São os fundos que constroem (desenvolvem) imóveis com o objetivo de gerar renda via locação ou arrendamento.
  2. Desenvolvimento para venda: São os fundos que constroem (desenvolvem) imóveis com o objetivo de obter ganho de capital com a venda desses imóveis.
  3. Renda: São os que compram imóveis já construídos com o objetivo de gerar renda via locação.
  4. Títulos e valores mobiliário: Fundos com seu patrimônio em título e valores mobiliários como LCI, CRI, ações ou cotas de empresas  e sociedades do setor imobiliário, FIPs e FIDCs.
  5. Híbridos: Fundos cuja estratégia de investimento não observa nenhuma concentração das classificações anteriores.

Observadas essas características, o tipo do fundo segundo a classificação ANBIMA é definido pelo objetivo + gestão.

Exemplo: Um fundo que adquire imóveis já construídos com o objetivo de gerar renda via locação e não consta no prospecto e regulamento os imóveis específicos que farão ou fazem parte da carteira de investimentos do fundo será um fundo de Renda com Gestão ativa.

É importante destacar que para se enquadrar em algum dos objetivos citados acima o fundo deve ter dois terços do patrimônio liquido alocado de acordo com tal objetivo.


Conclusão

Talvez, em um primeiro contato, pode parecer complexo todos esses termos e definições, mas logo você perceberá a importância desse sistema de classificação. Ele permite saber de imediato do que o fundo se trata e assim você poderá descarta-lo ou aprofundar seus estudos caso ele se enquadre no que você esta buscando.

Um Fundo Imobiliário é apenas um instrumento que dá ao investidor a possibilidade de se tornar sócio de ativos imobiliários de diversos tipos. Saber em que você esta investindo é fundamental para obter bons resultados.

Bons investimentos!