Análise qualitativa de um Fundo Imobiliário

Análise qualitativa de um fundo imobiliário

Sugiro que a análise qualitativa seja a primeira análise a ser realizada em um Fundo Imobiliário.

E por que um Fundo Imobiliário precisa ter qualidade?

Ora, precisa por um motivo muito simples: é essa qualidade que irá gerar a renda que você está buscando.

Procure enxergar um Fundo Imobiliário como um negócio. Um negócio precisa atrair e manter clientes (inquilinos), preservar os ativos para manter ou melhorar a capacidade de geração de renda, pensar em expansão (por que não?), divulgar informações de forma transparente, etc.

Entendido a importância da qualidade, precisamos estabelecer critérios objetivos para realizar a análise qualitativa de um Fundo Imobiliário.

Em síntese, tudo gira em torno de bons ativos sendo bem administrados. Obviamente com inquilinos dentro e “amarrados” por um contrato de locação. Por isso, nesse artigo vamos abordar esses principais critérios:

  • Administrador e gestor;
  •  Qualidade e localização dos Imóveis;
  • Contrato de locação;
  •  Inquilinos.

Não faz sentido perder tempo analisando um Fundo Imobiliário se a estratégia e o tipo do fundo não estão de acordo com o que você está buscando. Para um melhor entendimento dos tipos de Fundos Imobiliários existentes sugiro ler o artigo Tipos de Fundos Imobiliários.


Administrador e Gestor

Primeiramente vamos entender o que é o administrador e o que é um gestor em um Fundo Imobiliário.

  • Administrador: O administrador deve necessariamente ser uma instituição financeira. É essa instituição que irá zelar pelo patrimônio e realizar todo o processo administrativo do fundo de acordo com o que está estipulado no regulamento. Cabe ao administrador prestar informações aos cotistas, ao mercado em geral e a CVM (Comissão de Valores Mobiliários).
  • Gestor: Gestor é aquele que toma as decisões de investimento. Pode ser o próprio administrador ou ainda um terceiro prestando serviço para o administrador.

Em um primeiro momento, esse é um dos critérios mais difíceis para ser analisado. Principalmente em um Fundo Imobiliário recém lançado e com um administrador desconhecido. Fundos mais antigos ou administradores mais antigos são mais fáceis de analizar através de critérios objetivos.

Alguns desses critérios são:

  • Histórico na gestão de Fundos Imobiliários e /ou de imóveis para renda;
  • Entrega de bons resultados;
  • Pronta resposta aos investidores e ao mercado;
  • Rapidez no comunicado de fatos relevantes;
  • Cuidado com o patrimônio visando a preservação de valor ou melhora na eficiência.

Investidores mais experientes terão mais facilidade para identificar bons administradores e gestores, já os investidores iniciantes poderão buscar essas informações em relatórios antigos, fóruns de investimento ou frequentando assembleias e conversando com outros investidores.

Mesmo em fundos novos, recém lançados por instituições menores ou gestores desconhecidos, uma simples pesquisa no Google pelo nome da instituição financeira ou o nome do gestor, por exemplo, pode revelar coisas importantes. Estamos na era da informação. Use isso a seu favor!


Qualidade e localização dos imóveis

Um imóvel precisa ser bom, ser competitivo e estar no lugar certo (onde os clientes querem estar).

Existem critérios técnicos para avaliar a qualidade de um imóvel. Principalmente escritórios corporativos e galpões.

Quanto melhor for o imóvel maior é a chance de atrair, disputar e manter inquilinos. Um imóvel que não seja “top de linha” mas que esteja bem preservado, não tenha uma classificação tão baixa e esteja em uma boa localização também pode ser bem competitivo.

Veja na primeira uma tabela genérica de classificação de imóveis corporativos e na segunda figura, as principais características que levam um galpão a ser considerado de alta qualidade.

Tabela genérica de classificação de edifícios corporativos:

Fonte: Insper – Extensão em investimentos Imobiliários.

Tabela genérica de classificação de galpões industriais e logísticos:

Fonte: Engebanc

 

Todas essas características são ditadas pelo mercado, em função das principais características que os clientes buscam.

Cada avaliador possui seus próprios critérios de avaliação. Por isso, você irá encontrar pequenas diferenças na classificação de imóveis entre avaliadores diferentes.

Uma forma rápida de saber a classificação de um imóvel específico é utilizar a ferramenta gratuita Acesse Buildings https://acesse.buildings.com.br .

Como foi dito, localização também é importante. Para ter acesso a informações que indiquem as melhores localizações, aquelas onde o preço por m2 é o maior, você pode utilizar relatórios gratuitos de consultorias de investimento imobiliário.

Uma sugestão são os relatórios First Look da JLL:

http://www.jll.com.br/brazil/pt-br/Relatorios

Mas existem outras excelentes consultorias como: Engebanc, Hotel Invest, SiiLA Brasil, etc.


Contrato de locação

Existem basicamente dois tipos de contrato de locação. Contrato típico e atípico.

Contrato típico:

  • É o contrato mais comum (semelhante a um contrato de locação residencial);
  • Costuma ter um prazo de duração de 5 anos;
  • Possui reajuste anual IGPM ou IPCA;
  • Permite uma revisão do valor do aluguel no 3º ano;
  • Prevê multa rescisória equivalente a poucos meses de aluguel.

Contrato atípico:

  • É menos comum;
  • Ocorre com mais frequência em operações built to suite ou sale and lease back;
  • Geralmente tem um prazo maior de duração;
  • Possui reajuste anual IGPM ou IPCA;
  • Prevê uma multa rescisória equivalente ao restante dos aluguéis que deveriam ser pagos até o fim do contrato.

É possível que imóveis não tão bons ou em localizações não tão boas se tornem bons investimentos quando você compra já ocupado e com um bom contrato de locação atípico.

Observe que, apesar da proteção que esse contrato (atípico) da ao investidor, ele irá terminar em algum momento. Após o término os imóveis poderão ser novamente locados para o mesmo inquilino, para um terceiro ou vendidos. Nesse caso, da venda ou busca por um novo inquilino, a qualidade e localização do imóvel voltam a ser importantes. Observe, ainda, que alguns imóveis podem ter características muito específicas, que atendam as necessidades de um tipo muito específico de inquilino, isso pode tornar mais difícil a recolocação no mercado após um término de contrato.

Outro detalhe importante sobre contratos de locação é que no momento das revisionais dos aluguéis, eles sofrerão reajustes positivos ou negativos em função do ciclo imobiliário (nunca desconsidere o ciclo imobiliário).

Temos também um terceiro tipo de contrato, utilizado em shoppings. Ele é semelhante a um contrato típico, porém com uma participação nos resultados do lojista. Nesse caso, o valor do aluguel costuma ser o que for maior entre um valor fixo ou uma porcentagem nas vendas.


Inquilinos

Havendo inquilinos, já podemos considerar um ponto positivo. Bons imóveis em boas localizações atraem e mantém bons inquilinos.

Obviamente, inquilinos não são eternos. Por isso avalie sempre os itens abordados anteriormente. Sempre questione: O contrato é bom? Qual a duração desse contrato? Os imóveis são bons e estão sendo bem geridos?

Ainda sobre o inquilino, é possível fazer pesquisas sobre o risco de crédito (olhando demonstrações financeiras da empresa que locou o imóvel, quando acessíveis) ou tentar prever movimentos futuros. Exemplo: empresas que estão perdendo market share ou pretendem, por qualquer motivo, reduzir espaços ocupados, mudar de cidade, etc, podem dar indícios que irão desocupar o seu imóvel e permitir que você se movimente antecipadamente.

Em imóveis comumente locados com contratos típicos, desde que os imóveis tenham alta qualidade, é até possível dar menos importância (não desconsidere totalmente) ao inquilino. Porém, em contratos atípicos, principalmente em imóveis em localizações não tão privilegiadas ou que possuam características específicas, a análise do inquilino é fundamental.


Conclusão

Apesar da sugestão inicial de começar uma análise pelos critérios qualitativos, esses não são os únicos que devem ser analisados. Critérios quantitativos como preço, valor patrimonial e renda também são fundamentais.

Alguns investidores mais experientes desconsideram critérios qualitativos quando encontram uma barganha extrema no preço. Ainda assim, principalmente para os iniciantes, a análise qualitativa pode fornecer informações importantes e se tornar um filtro eficaz para minimizar os riscos de perda e potencializar as possibilidades de ganho para o investidor.

Não deixe de analisar sempre os ativos que você pretende investir. Comece pela análise qualitativa. Passando por esse filtro, monitore os indicadores quantitativos. Falaremos sobre eles em outros artigos.

Bons investimentos!