Fundos Imobiliários de Papel ou Recebíveis

Falar de um fundo de recebíveis ou fundo de papel é falar de um Fundo Imobiliário com características diferentes dos fundos tradicionais de tijolo. Essa diferença ocorre porque o ativo subjacente “dentro” do fundo, aquilo que o fundo investe, é diferente. (Click aqui para saber mais sobre os diferentes tipos de Fundos Imobiliários.)

Fundos de papel investem de forma predominante em títulos de dívida imobiliária e outros valores mobiliários. Dentre os títulos permitidos, os mais comuns são certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

Portanto, falar de fundos de papel, é basicamente falar sobre CRIs.

Fundos tradicionais de tijolo também investem em títulos de dívida, mas esses não são os principais ativos de base desse tipo de fundo.

Vamos, ao longo desse artigo, conhecer um pouco dos fundos de papel. O principais pontos abordados serão:

  • Contexto histórico;
  • O que é um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI);
  • Vantagens de investir em fundos de papel.  

Contexto histórico 

Como assim Fundos Imobiliários não investem somente em imóveis? Que história é essa de investir em dívida imobiliária?

Apensar de, em um primeiro momento, pensarmos em utilizar esse instrumento para investir em imóveis tradicionais, o modelo de Fundos Imobiliários adotado no Brasil (semelhante ao que ocorre nos Estados Unidos) permite que os fundos invistam em diversos ativos de base imobiliária, incluindo títulos de dívida, como os CRIs.

A autorização para o investimento em títulos de dívida existe desde 2008, com a instrução CVM 472, mas a atratividade para o crescimento desse seguimento de Fundos Imobiliários veio em 2009, com a Lei 12.024, que isentou os fundos imobiliários de imposto de renda para aplicação em títulos de dívida imobiliária. Atualmente temos dezenas de fundos de papel em negociação na B3 e o Fundo Imobiliário com o maior patrimônio liquido é um fundo de papel.


Afinal, o que é um CRI?

Os CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários – principal ativo base dos fundos de papel, foram criados pela Lei 9.514/97 e são definidos por ela como “títulos de crédito nominativo, de livre negociação, possuem lastro em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro”. São emitidos exclusivamente por companhias securitizadoras. Securitizar é transformar uma dívida imobiliária (ou várias) em títulos negociáveis.

Os CRIs permitem que construturas, incorporadoras e instituições financeiras acessem o mercado de capitais para obtenção de recursos utilizando seus recebíveis como lastro das operações. Tudo isso é feito com uma excelente “amarração” jurídica, o que dá uma boa segurança ao investidor.

Parece complexo? Vamos em frente e você vai ver que não é.

Veja nesses três simples passos, de maneira resumida e didática, um exemplo de como surge um CRI lastreado em financiamento imobiliário:

  1. Uma ou varias pessoas realizam financiamentos imobiliários diversos. Essas pessoas se tornam devedores das obrigações que assumiram. A contraparte é o credor.
  2. O credor, detentor do direito de receber, então, emite um título chamado cédula de crédito imobiliário (CCI). Os CCIs, representam o crédito imobiliário, ou seja, o direito de receber o pagamento das dívidas assumidas por quem realizou o financiamento imobiliário.
  3. Os CCIs são cedidos para uma companhia securitizadora que os “empacota” e utiliza como lastro para emissão dos CRIs e esses passam a ser adquiridos e negociados por investidores diversos.

O investidor que adquire um CRI recebe uma remuneração periódica (juros ou cupom) , além da atualização do valor nominal por um indexador, de forma também periódica ou no vencimento do título. Observe que, quem adquire um CRI, já tem uma previsão da renda que irá receber, por isso eles são ativos de renda fixa.

Além do financiamento imobiliário como lastro, citado no exemplo acima, os CRIs também podem ser lastreados em contratos de compra e venda de imóvel ou contratos de locação, arrendamento e superfície.

Os CRIs podem ser classificados quanto a sua estrutura em pulverizados ou corporativos:

  • Pulverizados:

Lastro: Contratos de compra e venda de imóveis que possuem devedores pulverizados.

Origem: Incorporadores e Instituições financeiras.

Risco: Descentralizado/pulverizado.

  • Corporativos:

Lastro: Contrato imobiliário de locação ou venda.

Origem: Empresas detentoras de imóveis comerciais.

Risco: Concentrado na empresa devedora.

 

Quem quiser conhecer todos os detalhes de um CRI deve buscar por um documento chamado termo de securitização. É através desse documento que a securitizadora faz a vinculação dos créditos imobiliários ao CRI que está sendo emitido.  Nele consta, além de outras informações, a identificação do devedor, o valor de cada crédito que lastreia a emissão, identificação da agência de classificação de risco e nota atribuída (quando houver), etc.


Vantagens de investir em fundos de papel

Existem algumas vantagens em ter fundos de papel em uma carteira de Fundos Imobiliários. Uma delas é a diversificação do risco. CRIs estão expostos principalmente ao risco de crédito e não aos riscos comuns do mercado imobiliário (vacância, por exemplo), como estão os fundos tradicionais de tijolo.

Por não sofrerem de vacância, fundos de papel mantém o fluxo de caixa global de uma carteira alto. O que é excelente, principalmente em tempos de crise. Isso permite usufruir da renda ou reinvestir em oportunidades que costumam surgir nesses cenários.

Por pagar um cupom + um indexador (IGPM, IPCA ou taxa DI), eles dão uma uma proteção imediata do capital investido contra a inflação.

Investir diretamente em um CRI pode ser complexo para um investidor pessoa física. Alguns CRIs tem altos valores de aquisição ou são destinados a investidores qualificados. Ainda pra o investidor pessoa física, a análise de um CRI pode não ser tão simples. Por fim, tem a questão da liquidez.

Observe na imagem abaixo como um fundo de papel pode ter uma carteira extremamente diversificada de CRIs. Observe também que eles são de emissores diferentes, devedores diferentes e tem indexadores diferentes. Falaremos de todas essas características no artigo Analisando fundos de papel.

Fonte: Relatório gerencial de outubro de 2017.

Essa imagem é a carteira de ativos do fundo Kinea Rendimentos (KNCR11) de outubro de 2017. Esse é o Fundo Imobiliário com o maior patrimônio líquido negociado na B3. Todo fundo de papel tende a ter uma carteira com diversificação semelhante, mas com características diferentes. Não se preocupe, falaremos sobre essas características no artigo Analisando fundos de papel.

Além da diluição dos riscos, a grande quantidade de títulos dentro de um fundo permite ao gestor trabalhar a renda distribuída de maneira mais uniforme, pois nem todo CRI paga mensalmente.

Todas as vantagens de se investir em CRIs podem ser aproveitadas e todas as dificuldades podem ser diluídas ou “terceirizadas” ao investir em CRIs via Fundos Imobiliários de recebíveis.

Por que não aproveitar, conhecer melhor o produto, e incluir alguns fundos de papel em sua carteira de investimentos?


Conclusão

Um fundo imobiliário de papel tem particularidades que precisam ser compreendidas. Mas, sem dúvida, ele tem seu lugar em uma carteira de Fundos Imobiliários.

Da mesma forma que um fundo de tijolo democratiza o acesso a imóveis de primeira linha para um investidor comum, um fundo de papel faz com CRIs.

Continue estudando esse tipo de fundo e considere aproveitar suas particularidades. Fazendo da forma correta os ganhos podem ser excelentes.

Bons investimentos!