Fundos Imobiliários de Papel ou Recebíveis

Falar de um fundo de recebíveis ou fundo de papel é falar de um Fundo Imobiliário com características diferentes dos fundos tradicionais de tijolo. Essa diferença ocorre porque o ativo subjacente “dentro” do fundo, aquilo que o fundo investe, é diferente. (Click aqui para saber mais sobre os diferentes tipos de Fundos Imobiliários.)

Fundos de papel investem de forma predominante em títulos de dívida imobiliária e outros valores mobiliários. Dentre os títulos permitidos, os mais comuns são certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

Portanto, falar de fundos de papel, é basicamente falar sobre CRIs.

Fundos tradicionais de tijolo também investem em títulos de dívida, mas esses não são os principais ativos de base desse tipo de fundo.

Vamos, ao longo desse artigo, conhecer um pouco dos fundos de papel. O principais pontos abordados serão:

  • Contexto histórico;
  •  O que é um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI);
  • Vantagens de investir em fundos de papel.

Contexto histórico

Como assim Fundos Imobiliários não investem somente em imóveis? Que história é essa de investir em dívida imobiliária?

Apensar de, em um primeiro momento, pensarmos em utilizar esse instrumento para investir em imóveis tradicionais, o modelo de Fundos Imobiliários adotado no Brasil (semelhante ao que ocorre nos Estados Unidos) permite que os fundos invistam em diversos ativos de base imobiliária, incluindo títulos de dívida, como os CRIs.

A autorização para o investimento em títulos de dívida existe desde 2008, com a instrução CVM 472, mas a atratividade para o crescimento desse seguimento de Fundos Imobiliários veio em 2009, com a Lei 12.024, que isentou os fundos imobiliários de imposto de renda para aplicação em títulos de dívida imobiliária. Atualmente temos dezenas de fundos de papel em negociação na B3 e o Fundo Imobiliário com o maior patrimônio liquido é um fundo de papel.


Afinal, o que é um CRI?

Os CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários – principal ativo base dos fundos de papel, foram criados pela Lei 9.514/97 e são títulos de crédito nominativo, de livre negociação e possuem lastro em créditos imobiliários. São emitidos exclusivamente por companhias securitizadoras. Securitizar é transformar uma dívida imobiliária (ou várias) em títulos negociáveis.

Parece complexo? Vamos em frente e verá que não é.

Veja nesses três simples passos como surge um CRI:

  1. Alguém realiza um financiamento imobiliário ou uma empresa assina um contrato atípico de aluguel (para saber o que é um contrato atípico, leia o artigo Análise Qualitativa de um Fundo Imobiliário). Essas pessoas ou empresas se tornam devedores das obrigações que assumiram. A contraparte é o credor.
  2. O credor, detentor do direito de receber, então, emite um título chamado célula de crédito imobiliário (CCI). Os CCIs, representam o crédito imobiliário, ou seja, o direito de receber o pagamento das dívidas assumidas por quem realizou o financiamento imobiliário ou aluguel do contrato atípico citado.
  3. Os CCIs são então cedidos para uma companhia securitizadora que os “empacota” e utiliza como lastro para emissão dos CRIs e esses passam a ser adquiridos e negociados por investidores diversos.

O investidor que adquire um CRI recebe uma remuneração periódica (juros) que pode ser pré ou pós-fixada, além da devolução do principal, corrigido por um indexador, de forma também periódica ou no vencimento do título. Observe que, quem adquire um CRI, já tem uma previsão da renda que irá receber, por isso eles são ativos de renda fixa. Um CRI pode ter como garantia a alienação dos imóveis aos quais os créditos estão relacionados.


Vantagens de investir em fundos de papel

Existem algumas vantagens em ter fundos de papel em uma carteira de Fundos Imobiliários. Uma delas é a diversificação do risco. CRIs estão expostos principalmente ao risco de crédito e não aos riscos comuns do mercado imobiliário (vacância, por exemplo), como estão os fundos tradicionais de tijolo.

Por não sofrerem de vacância, fundos de papel mantém o fluxo de caixa global de uma carteira alto. O que é excelente, principalmente em tempos de crise. Isso permite usufruir da renda ou reinvestir em oportunidades que costumam surgir nesses cenários.

Por pagar um cupom + um indexador (IGPM, IPCA ou taxa DI), eles dão uma uma proteção imediata do capital investido contra a inflação.

Investir diretamente em um CRI pode ser complexo para um investidor pessoa física. Alguns CRIs tem altos valores de aquisição ou são destinados a investidores qualificados. Ainda pra o investidor pessoa física, a análise de um CRI pode não ser tão simples. Por fim, tem a questão da liquidez.

Observe na imagem abaixo como um fundo de papel pode ter uma carteira extremamente diversificada de CRIs. Observe também que eles são de emissores diferentes, devedores diferentes e tem indexadores diferentes. Falaremos de todas essas características no artigo Analisando fundos de papel.

Fonte: Relatório gerencial de outubro de 2017.

Essa imagem é a carteira de ativos do fundo Kinea Rendimentos (KNCR11) de outubro de 2017. Esse é o Fundo Imobiliário com o maior patrimônio líquido negociado na B3. Todo fundo de papel tende a ter uma carteira com diversificação semelhante, mas com características diferentes. Não se preocupe, falaremos sobre essas características no artigo Analisando fundos de papel.

Além da diluição dos riscos, a grande quantidade de títulos dentro de um fundo permite ao gestor trabalhar a renda distribuída de maneira mais uniforme, pois nem todo CRI paga mensalmente.

Todas as vantagens de se investir em CRIs podem ser aproveitadas e todas as dificuldades podem ser diluídas ou “terceirizadas” ao investir em CRIs via Fundos Imobiliários de recebíveis.

Por que não aproveitar, conhecer melhor o produto, e incluir alguns fundos de papel em sua carteira de investimentos?


Conclusão

Um fundo imobiliário de papel tem particularidades que precisam ser compreendidas. Mas, sem dúvida, ele tem seu lugar em uma carteira de Fundos Imobiliários.

Da mesma forma que um fundo de tijolo democratiza o acesso a imóveis de primeira linha para um investidor comum, um fundo de papel faz com CRIs.

Continue estudando esse tipo de fundo e considere aproveitar suas particularidades. Fazendo da forma correta os ganhos podem ser excelentes.

Bons investimentos!