Analisando Fundos de Papel ou Recebíveis – Parte 2

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Eu, realmente, acredito que um investidor pessoa física possa realizar bons investimentos em fundos de papel estudando apenas os quatro tópicos iniciais da primeira parte deste artigo, que abordaram a importância do gestor, os relatórios de gestão ou o prospecto, as taxas e indexadores que irão remunerar seu investimento e a qualidade dos CRIs que compõem o patrimônio do fundo.

Como vimos, alguns CRIs não possuem rating. Deixar a análise deles e dos demais para o gestor é uma opção satisfatória e coerente para a maioria dos investidores. Porém, você pode sentir a necessidade de fazer essa análise. Seja pela quantidade de capital que irá investir, por não confiar tanto assim no gestor ou, simplesmente, porque está se descobrindo um financista nato.

Nesses casos, sugiro que você leia o termo de securitização e observe os detalhes que serão mencionados ao longo deste artigo. São eles:

  • As garantias;
  • O reforço de crédito;
  • Os tipos de risco.

Antes de prosseguir na leitura, é importante que tenha lido a primeira parte deste artigo e, caso não saiba o que é um CRI ou um fundo de papel ou recebíveis, indico a leitura do artigo Fundos Imobiliários de Papel ou recebíveis.


As garantias

Conhecer as garantias de um CRI é fundamental para determinar o risco desse tipo de ativo. Os dois principais mecanismos de garantias são a alienação fiduciária e a coobrigação.

  • Alienação fiduciária: instituída pela mesma lei que criou o CRI, foi um importante avanço para o Sistema Financeiro Imobiliário e um excelente mecanismo de garantia. O credor, quando tem a propriedade fiduciária de um imóvel, consegue executar essa garantia, que é considerada um direito real, e tomar o imóvel com um pouco mais  de agilidade. É um instrumento mais eficiente que o antigo sistema de hipotecas, no qual a propriedade do imóvel era detida pelo devedor, o que demandava muito tempo para a execução e tomada do imóvel em caso de calote.
  • Coobrigação: neste importante instrumento de garantia, aquele que cede os recebíveis para serem securitizados e transformados nos CRIs assume a obrigação de pagar parte ou a totalidade dos créditos ou ainda substituí-los em caso de inadimplência.

Sobre as garantias, é fundamental  entender que elas são um recurso para ser utilizado após o não pagamento. Portanto, a capacidade de pagamento é mais importante do que eventuais garantias.


O reforço de crédito

Os processos de reforço de crédito também são importantes e, assim como as garantias, devem ser analisados para que se entenda o risco do ativo. Os principais são a subordinação, a sobrecolaterização e o ajuste de preços.

  • Subordinação: é mais comum em carteiras pulverizadas e consiste na criação de duas series de CRIs, as seniores e as subordinadas. As subordinadas funcionam como um “colchão de liquidez” e absorvem primeiro eventuais perdas a fim de garantir o pagamento dos CRIs seniores.
  • Sobrecolaterização: funciona vinculando apenas uma parte dos recebíveis ao CRI, deixando o restante como uma reserva para absorver possíveis inadimplências nos pagamentos.
  • Ajuste preços: é possível que, na estruturação de um CRI, o indexador que atualiza o lastro (um aluguel, por exemplo) seja diferente do indexador que atualiza o valor nominal do CRI. O ajuste de preços é estabelecido entre o cedente dos recebíveis e a securitizadora e, havendo descasamento dos indexadores, o cedente deve arcar com a diferença para garantir o fluxo de pagamento dos CRIs.

Os tipos de Risco

Agora, que você já entende os mecanismos de garantia e reforços de crédito, podemos falar dos tipos riscos de um CRI, tema fundamental para quem quer se aprofundar nesse processo de análise.

Os principais são o risco de crédito, o risco jurídico e o risco de mercado.

Risco de Crédito: além dos mecanismos de garantia e reforços de crédito, duas importantes métricas podem ser analisadas para mensurar a capacidade de pagamento do devedor e o tamanho do lastro e, assim, definir a qualidade do crédito.

  • DTI – Debt to Income: mede a relação entre uma parcela da dívida e a renda do devedor.
  • LTV – Loan to Value: mede a solvência da carteira através da relação entre a dívida e o valor do imóvel.

Risco Jurídico: envolve o processo de securitização de um CRI (leia um termo de securitização), as regras previstas em contrato, disputas jurídicas por divergências de interpretação de regras ou até ausência de regras, como amortização antecipada da dívida e descasamento de indexadores.

Risco de Mercado: está ligado à variação dos juros e até mesmo ao risco de liquidez.


Conclusão

Este artigo não tem a pretensão de transformar o leitor em um especialista na análise de CRIs, mas, sim, fornecer uma visão superficial sobre o tema, o que é importante para a compreensão de relatórios e análises de investimentos diversos. Além disso, entender a complexidade da análise de um CRI e, consecutivamente, de um fundo de recebíveis é importante para embasar sua escolha de delegar essa tarefa a um profissional ou seguir em frente na busca por conhecimento para que possa tomar suas decisões de investimento com mais segurança e eficiência.

Acredito que a grande maioria dos investidores podem se beneficiar do investimento em Fundos Imobiliários de Papel usando apenas os critérios da primeira parte desse artigo e uma diversificação inteligente como aliada.

Bons Investimentos!

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