Começando a analisar um Fundo Imobiliário

Muito bem, você decidiu começar a investir mas, diante de tantas informações, não sabe por onde começar.

Afinal, o que olhar primeiro? Qual métrica é mais importe?

Vamos, através desse e mais três artigos, organizar suas ideias, desenvolver um racional inicial de investimento e dar uma direção para você prosseguir nos seus estudos.

Lembre-se que agora estamos falando exclusivamente dos fundos de tijolo que buscam gerar renda através da locação de imóveis.

Para saber sobre fundos de papel eu sugiro esses dois artigos:

Analisando Fundos de Papel ou Recebíveis – Parte 1
Analisando Fundos de Papel ou Recebíveis – Parte 2

Os tópicos abordados aqui serão:

  • Entendendo o Valuation;
  • Desenvolvendo uma sequência lógica de análise.

Entendendo o Valuation

Valuation nada mais é do que estabelecer o valor de um ativo e determinar o preço que estamos dispostos a pagar em função do quanto esperamos receber de volta.

Aqui, sempre analisando pela ótica do investidor rentista.

As duas principais formas de fazer um valuation são a avaliação relativa ou fluxo de caixa descontado.

Avaliação relativa utiliza múltiplos e métricas para realizar comparações com ativos semelhantes, observar como esses ativos estão sendo precificados no mercado e, a partir daí, buscar as melhores oportunidades de investimento.

O método do fluxo de caixa descontado projeta os fluxos de caixa estimados futuros e traz esses fluxos a valor presente. Sempre descontados por uma taxa que pode representar um custo de oportunidade ou o retorno esperado em um ativo de menor risco.

Por enquanto, iremos focar na avaliação relativa. Ela é menos complexa, exige menos cálculos e fica mais fácil de ser aplicada no dia a dia por por pequenos investidores individuais e iniciantes.

Apesar de mais simples, ela pode trazer grandes resultados e é utilizada inclusive por investidores experientes e bem sucedidos.

O interessante sobre qualquer modelo de análise é que o resultado final é extremamente influenciado pelas premissas pessoais do analista. Portanto, dificilmente dois analistas chegam a uma mesma conclusão sobre o preço justo de um ativo.


Desenvolvendo uma sequência lógica de análise

Diante das infinitas métricas e informações disponíveis, é interessante estabelecer uma sequência lógica pra iniciar o processo de análise.

Isso evita que o investidor seja influenciado por informações isoladas ou desconexas e acabe comprando ativos com pouca capacidade de gerar renda recorrente e sustentável, nosso objetivo aqui.

Critérios de análise bem estabelecidos também ajudam o investidor a recuperar a racionalidade em momentos de alta volatilidade.

A sequência sugerida é composta por três etapas. Para passar para a próxima, o ativo deve ter sido observado e “filtrado” pelos critérios da etapa anterior.

  • Etapa 1 – Análise qualitativa: Aqui iremos olhar a qualidade do ativo, dos contratos e da gestão.
  • Etapa 2 – Análise da renda: Nessa etapa começamos a olhar como essa renda está sendo gerada e buscar indícios sobre a possibilidade de aumento ou redução no futuro. Também iremos comparar o ativo alvo com um título de renda fixa mais seguro.
  • Etapa 3 – Avaliação relativa: Ao concluir a etapa anterior, você já estará olhando apenas para bons ativos e já estará bem próximo de um preço justo. Aqui iremos finalizar olhando e refletindo sobre as métricas que podemos utilizar para buscar as melhores oportunidades de investimento.

Para cada etapa, temos um artigo específico:

  1. Análise qualitativa de um Fundo Imobiliário;
  2. Analisando a renda de um Fundo Imobiliário;
  3. Análise relativa de um Fundo Imobiliário.

É fundamental entender que um investidor de Fundos Imobiliários está comprando imóveis fracionados. Então, antes de pensar isoladamente em dividendo, pense em localização, qualidade, inquilinos e contratos de aluguel. Pense no caminho que o dinheiro faz do bolso do inquilino até o bolso do investidor e tudo que faz o valor nominal contratado se transformar no dividendo distribuído mensalmente. Por isso, os próximos dois artigos sobre análise qualitativa e análise da renda são tão importantes.

O maior erro do iniciante é tomar decisões de investimento apenas comparando dividendos. A partir de agora, você não cometerá esse erro.


Conclusão

Sobre essa sequência de análise, é importante frisar que ela não se propõe a ser a única existente. O objetivo é ajudar o iniciante a desenvolver um raciocínio lógico de investimento.

Mesmo os investidores que irão delegar as análises aos analistas profissionais, é interessante saber raciocinar sobre uma sugestão de investimento para poder concordar ou discordar.

Convido você a ler os três próximos artigos e começar a enxergar tudo que existe por trás do código de negociação. Isso sim é um Fundo Imobiliário.

Bons Investimentos!

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